Ernennung eines indonesischen Namensgebers (Nominee)

Eine gebräuchliche Möglichkeit ist die Ernennung einer indonesischen Privatperson als Grundbesitzer (sogenannter Nominee), auf dessen Namen das Land lautet und auch sämtliche Papiere ausgestellt werden. Die Originalpapiere verbleiben jedoch im Besitz des Käufers, denn nur mit dem Grundbucheintrag (Sertipikat Hak Milik) ist es möglich, das Land zu veräussern. Um die rechtliche Position des Käufers zu stärken werden bei der Vertragsschliessung vier Zusatzvereinbarungen abgeschlossen:

 

  • Darlehensvertrag (loan agreement), in welchem der ausländische Käufer als Darlehensgeber für den Kauf des Landes sowie der Nominee als Darlehensnehmer aufgeführt ist. Das Land wird als Pfand eingesetzt. Der Nominee bestätigt, dass er das Geld zum Kauf des Landes von dem ausländischen Käufer erhalten hat und das Land dem Ausländer aus freiem Willen rechtlich überlässt. Dies wird auf dem Grundbucheintrag (Zertifikat), dem Landdepartement sowie auf der Kopie des Landbesitzers eingetragen und ist vergleichbar mit einer Hypothekarbelastung. Solange dieses Darlehensverhältnis besteht, kann weder das Land verkauft werden noch ein neues Landzertifikat (aufgrund eines verlorenen Zertifikates) ausgestellt werden, ohne das Einverständnis des Darlehensgebers einzuholen.
  • Unwiderrufliche Vollmacht, mit welcher der Nominee den ausländischen Käufer explizit und exklusiv berechtigt, das Land (inklusive Gebäude) zu nutzen, bewohnen, vermieten, verpachten, verändern, bebauen und zu verkaufen. Der Nominee schliesst sich selber von diesem Recht aus und ist somit nicht mehr berechtigt, das Land selber zu nutzen oder zu veräussern. In dieser Vollmacht ist ebenfalls die Weiterbestehung des Vertragsverhältnisses und Übertragung an die entsprechenden Erben bei Ableben einer Partei zu regeln.
  • Kostenregelung, welche besagt, dass alle Kosten, die aus dem Grundstück entstehen (Strom, Wasser, Steuern) vom Käufer getragen werden.
  • Regelung, welche den Namensgeber verpflichtet, zu kooperieren, im Fall dass die Gesetze solcherart ändern, dass es dem Ausländer möglich ist, das gesamte Grundstück auf seinen Namen zu überschreiben. Der Namensgeber verpflichtet sich, diesen Prozess in jeder Weise zu unterstützen und gibt dafür seine Unterschrift zum jetzigen Zeitpunkt.

 

Diese Methode des Namensgebers „Nominee“ ist unserer Meinung nach bei Privatkäufern ohne KITAS (beschränkte Aufenthaltsbewilligung) zu bevorzugen. Ebenfalls für Käufer, die mehrere und/oder grosse Grundstücke kaufen wollen. Es muss hier jedoch angefügt werden, dass im rechtlichen Ernstfall das Nominee-System von all den hier vorgestellten Möglichkeiten die schwächste Position innehat.